[상 법] 부동산 구매 시 환경오염에 대한 확인 필수

부동산 구입에 있어서 가장 복잡하고 소송으로 연결됐을 때 가장 큰 피해가 발생할 수 있는 부분은 아마도 환경오염에 의한 책임일 것이다. 환경오염에 관련한 법 중에서 가장 특이한 점은 환경오염이 있는지를 모르고 부동산이나 비즈니스를 구입했을 경우 혹은 환경오염에 대한 잘못이 없는 경우에도 바이어와 건물주가 책임을 져야 한다. 게다가, 환경오염에 의한 책임은 일반적으로 공소시효 법이 적용되지 않으므로, 오염된 부동산이나 비즈니스를 매각한 후에 오염물질이 발견됐을 경우에도 책임을 질 수 있다. 주로 연방정부나 주 정부의 환경청에서 소송을 제기하는 경우가 많고 또는 환경오염에 의하여 피해를 본 당사자가 직접 피해 보상 소송을 할 수 있다. 따라서, 환경오염의 가능성이 높은 부동산이나 비즈니스를 구입할 경우에는, 제1차 환경 테스트(Phase I Test)를 환경전문가에게 의뢰해야 한다. 제1차 환경 테스트는 부동산 자체를 검사하는 것뿐 아니라, 과거 사용자의 사용 용도를 분석하여 환경오염 가능성을 분석한다. 제1차 환경 테스트에서는 부동산 명의에 서류, 부동산 인스펙션 그리고 셀러에 대한 인터뷰를 통해 환경오염 가능성에 대해 진단한다. 대부분의 부동산 융자기관에서는 융자의 조건으로 제1차환경 테스트 결과를 요구한다. 또한 부동산 매매 계약서에서 제1차 환경 테스트의 결과를 계약 파기의 사유로 정한다. 따라서, 바이어는 제1차환경 테스트의 결과를 확인한 후 부동산 매입을 계속할 것인가를 결정할 수 있다. 제1차 환경 테스트에서 환경오염 가능성이 높다고 판명된 경우 실제 오염이 있는가를 확인하는 제2차 환경 테스트(Phase II Test)를 진행할 수 있다. 제2차 환경 테스트는 환경오염에 대해 정밀검사를 하게 되므로 환경오염의 정도를 정확하게 파악할 수 있다. 비용이 많이 들기 때문에 부동산 거래할 때 바이어나 셀러는 기피하는 경우가 있는데, 환경오염에 의한 책임소재가 광범위하고 이에 따른 벌금과 청소비용이 막대하므로 환경전문가가 제2차 환경 테스트를 권장할 경우에는 반드시 해야 한다. 물론 매매 계약에 환경문제에 따른 계약 파기 권리가 있다면 제2차 환경 테스트를 진행하지 않고 매매 계약을 파기할 수 있다. 일반적으로 제1차 환경 테스트에 대한 비용은 셀러가 부담하는 경우가 많지만, 제2차 환경 테스트의 경우 비용에 대한 부담을 정하는 방법은 매우 다양하다. 따라서 부동산 매매 계약을 작성할 때, 제2차 환경 테스트를 하게 될 경우 비용에 대한 협의를 미리 해 놓을 필요가 있다. 따라서, 부동산 계약을 할 때, 환경 테스트에 관한 비용을 누가 부담할 것인가를 계약서에 반드시 규정해야 이에 관한 분쟁의 소지를 없앨 수 있다. 특히, 환경오염의 소지가 높은 비즈니스가 입주한 부동산을 구입할 때는 환경오염검사보고서를 셀러로부터 미리 받아 분석하는 것이 불필요한 시간 낭비를 막을 수 있다. ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상 법 환경오염 부동산 환경오염 가능성 제1차환경 테스트 부동산 구매

2024-02-18

[상 법] 건설업 저당권

건물을 구입하면서 건물을 수리하거나 증축하면서 건설업자와의 대금분쟁이 자주 발생한다. 건물주 입장에서는 공사하면서제너럴 컨트랙터를 통해서 공사에 대한 전반적인 것을 일임하고 제너럴 컨트랙터는 하청업자를 통해서 실질적인 공사를 진행하게 된다. 문제는 공사대금이 제너럴 컨트랙터에게 전달됐어도 제네럴 컨트랙터가 하청업자에게 하청대금을 지불하지 않을 경우 하청업자는 제너럴 컨트랙터에 대한 계약불이행 소송을 할 수 있을 뿐 아니라 공사를 한 주택주에게도 지불받지 못한 대금을 청구할 수 있다. 이러한 하청업자가 주택주에게 하는 가장 강력한 조치가 건설업 저당권(Mechanic's Lien)을 건물이 위치한 카운티에 등기하는 것이다. 가주법은 건설업 종사자나 건축 자재상이 부동산 건축에 들어간 대금을 지불받지 못할 경우 건축된 건물에 저당권을 등기할 수 있는 권리를 주고 있다. 이런 저당을 건설업자 저당권이라고 한다. 건설업자 저당권은 법이 정한 절차에 따라 등기될 경우, 해당되는 부동산에 담보설정과 같은 역할을 한다. 건설업자 저당권을 설정하기 위해서는 다음의 기본적인 조건을 충족해야 한다. 첫째, 해당 부동산의 공사를 했거나 재료를 제공했어야 한다. 둘째, 컨트랙터(contractor)는 공사를 하는 모든 기간 공정에 필요한 라이선스를 소유하고 있어야 한다. 셋째, 건설업자 저당권을 신청할 수 있는 금액은 공사하는데 필요한 합리적인 가격이어야 한다. 넷째, 건축공사에 자재를 제공하든가 서비스 또는 노동력을 제공한 당사자는 20일 사전 통보서(20 day preliminary notice)를 부동산의 소유주 또는 제너럴 컨트랙터에게 발송해야 한다. 20일 사전 통보서에는 (1) 제공하는 공사 내용 또는 자재 목록 (2) 공사 실행 당사자의 이름과 주소 (3) 공사가 진행되고 있는 공사 현장 주소가 기재되어야 한다. 20일 사전 통보서는 공사를 시작 또는 자재를 제공한 후 20일 안에 통보되어야 한다. 다섯째, 건설업자 저당권은 공사가 중단 또는 완료된 지 90일 전 또는, 공사 완료 통지서(Notice of Completion)나 공사 중단 통지서(Notice of Cessation)를 등기한 후 60일 안에 등기해야 한다. 건설업자 저당권이 등기된 후에도 주택주가 공사 대금을 지불하지 않을 경우에는 부동산을 차압을 요구하는 소송을 건설업자 저당권이 등기된 후 90일 안에 제기해야 한다. 소송을 90일 안에 제기하지 않을 경우, 건설업자 저당권은 자동으로 해소된다. 90일 안에 소송을 하지 않았을 경우 건물을 차압하는 소송은 진행될 수 없으나 계약위반에 따른 공사대금 지불 소송은 진행할 수 있다. 때로는, 주택주와의 대금지불에 관한 협상이 지연됨으로 인해서, 90일 시효가 지날 수도 있는데 이런 경우에는 협상에 대한 조건으로 건설업자 저당권에 관한 소송할 수 있는 기간을 연장하는 합의문을 작성하여 카운티 등기소에 등기하면, 1년까지 소송할 수 있는 기간을 연장할 수 있다. 이러한 합의문이 없을 경우, 대금 지불 협상이 실패하고 90일 시효가 지난 경우에는 건설업자는 건설업자 저당권이 설정된 건물에 대한 차압소송을 할 수 없다. 합의문을 카운티 등기소에 등기하는 이유는 건물을 구입하거나 담보설정을 하고 융자를 해준 선의의 제삼자에 대한 우선권을 확보하기 위한 것이다. 90일 시효에 관한 법은 엄격하게 적용되므로, 대금지불이 안될 경우에는 90일 시효를 연장하는 합의문을 작성하여 등기하거나 차압소송을 진행해야 한다. 합의문 없이 90일 시효가 지났을 경우에는 건물에 대한 차압권리 없이 대금지불에 관한 소송만 진행할 수 있다. 건설업자 저당권에 의한 차압소송을 진행할 때, 소송장에는 대금을 지불 안 한 건물주뿐 아니라, 저당권이 설정된 건물에 저당권을 설정한 모든 채권자 또한 소송의 당사자로 기재해야 제삼의 담보 채권자에 대한 차압의 효력이 있다. 소송이 제기되면 건물주와 건물에 담보를 설정한 모든 채권자에게 소송장을 전달해야 한다. 건설업자 저당권을 등기되었을 경우에는 건물주가 파산신청을 했을 경우에도 저당권의 효력은 계속 존재한다. 따라서 파산신청에 들어간 건물이 파산법하에서 청산되었을 경우, 건설업자 저당권보다 우선순위 저당권을 가진 채권을 해결하고도 잔금이 남았을 경우에는 무담보 채권자보다 먼저 권리행사를 할 수 있다. 위와 같이 건설업자에 있어서 대금지불에 관한 가장 강력한 수단은 건설업자 저당권을 설정하고 이에 따른 차압소송을 진행하는 것이다. ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상 법 저당권 건설업 건설업자 저당권 건설업 저당권 다섯째 건설업자

2024-02-04

[상 법] 가주 홈스테드 면제

캘리포니아 주 법에서는 주택소유자는 집의 에퀴티에서 일정한 금액을 채권자로부터 보호할 수 있는 제도가 있다. 즉, 채무자가 소유하고 있는 또한 거주하고 있는 주택에 대해서 채무자는 법이 설정한 금액까지는 채권자가 차압할 수 없는 법적 제도를 홈스테드 면제(Homestead Exemption)라고 한다. 홈스테드 면제는 일정한 종류의 채권자로부터 강제 차압으로 주택을 잃어버릴 경우, 일정한 금액을 채권자가 차압할 수 없도록 한 법이다. 2021년을 기준으로 채권자의 청구로부터 홈스테드로 보호받을 수 있는 금액은 최소 30만 달러에서 최고 60만 달러 까지다. 보호받을 수 있는 금액은 주택이 위치한 카운티의 주택가격의 중간가격에 의해서 결정된다. 또한 홈스테드 면제 금액은 매년 인플레이션에 따라서 금액이 증가한다. 2023년을 기준으로 인플레이션에 따라서 증가한 홈스테드 면제 금액은 최소 33만9189달러~최대 67만8378달러이다. 로스앤젤레스 카운티의 경우 2023년의 주택의 중간 가격이 98만 달러이므로 홈스테드 면제금액이 최대치인 67만8378달러의 홈스테드 면제 혜택을 받을 수 있다. 홈스테드 면제에는 두 가지가 있다. 자동 홈스테드 면제와 등기 홈스테드 면제다. 자동 홈스테드 면제는 홈스테드 면제를 카운티 등기소에 등기하지 않아도 자동으로 주어지는 면제다. 등기 홈스테드 면제는 주택 소유주가 카운티 등기소에 홈스테드를 등기하는 것이다. 등기 홈스테드 면제는 자동 홈스테드면제보다 광범위한 혜택을 받을 수 있다. 기본적으로 홈스테드 면제는 소송에 의하여 발생한 재판 판결 채권자(judgment debtor)가 판결을 부동산에 저당을 걸고 차압을 할 때 보호를 받기 위한 것이다. 홈스테드 면제는 채무자가 동의하여 저당이 걸린 은행에 대해서는 후순위 지만 자의로 동의하지 않은 재판판결 채권자에 대해서는 선순위가 되어 해당하는 홈스테드 금액만큼 보호를 받게 되는 것이다. 또한, 채권자가 채무자 소유의 거주하고 있는 주택을 강제 차압할 경우, 채권자는 차압한 후 경매하여 받은 매매 대금에서 홈스테드로 보호받는 금액을 채무자에게 돌려줘야 할 의무가 있다. 자동 홈스테드 면제는 채권자가 강제로 차압하여 경매할 경우에만 보호를 받게 된다. 즉, 채무자가 자발적으로 집을 매매할 경우, 홈스테드 면제는 적용이 되지 않는다. 그러나 등기 홈스테드 면제는 자발적으로 집을 매매할 경우에도 보호를 받는다. 다만 주택을 매매 후 홈스테드 면제의 혜택을 받은 금액에 대해서 6개월 안에 주택을 구입하는데 사용해야 한다. 그 후 새로 구입한 주택에 다시 등기 홈스테드를 등기하여 홈스테드 금액만큼 보호를 받는 것이다. 홈스테드 면제에 관한 법률은 여러 가지의 예외조항과 홈스테드 면제를 등기 여부에 따라서 권리의 규정이 달라지므로, 변호사와 상의하여 홈스테드 면제로 구제받을 수 있는 채권면제 금액을 확인해야 한다. ▶문의:(213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh상 법 홈스테드 면제 홈스테드 면제금액 자동 홈스테드면제 홈스테드 금액

2024-01-21

[상 법] 중재와 조정을 통한 분쟁해결 방법

일반소송은 시간과 비용을 예측할 수 없을뿐더러 때로는 피해 보상 금액만큼이나 그 이상으로 많이 들 수가 있다. 이러한 법정소송을 피하며 분쟁해결을 할 수 있는 대안으로 조정(Mediation) 또는 중재(Arbitration)가 있다. 조정이나 중재에 대한 효력은 계약서를 작성할 때, 분쟁이 생겼을 경우 법원을 통한 소송이 아니라, 조정과 중재를 분쟁해결 방법으로 선택한다는 것을 명시했을 때 가능하다. 조정이나 중재에 관한 조항이 계약서에 있음에도 불구하고 상대방이 이를 무시하고 법원에 소송을 제기했을 경우나 조정과 중재를 거부하는 경우에는 이를 강제하는 소송을 제기할 수 있다. 법원은 중재에 관한 권리가 있는가에 관해서만 심리하고, 중재의 권리가 있다고 판단되면 중재를 명령하게 된다. 그러나 조정이나 중재에 관한 조항이 계약서에 있음에도 불구하고 상대방이 법원에 소송을 제기한 것에 대하여 중재 강요 소송을 제기하지 않으면 자동으로 법원 소송을 진행하는 것으로 인정하게 된다. 따라서 중재를 강요하기 위해서는 반드시 중재 강요 소송을 제기해야 한다. 조정과 중재의 과정은 다음과 같다. 먼저, 조정은 일반적으로 현직 변호사나 전직 판사가 주재하며 양자의 분쟁을 조정하는 것이다. 조정관은 분쟁의 결론을 내릴 수 없다. 다만 양자의 의견을 듣고 합의를 이룰 수 있도록 양자를 설득하는 역할을 한다. 중재나 법원에서의 재판과는 달리 조정관은 판결을 내릴 수 없으므로 분쟁당사자는 부담 없이 참여할 수 있으며, 제삼자로부터 분쟁에 관한 의견을 들을 수 있는 장점이 있다. 그러나 판결 권한이 없으므로 분쟁이 합의되기 힘든 사건은 조정에서 좋은 결과를 얻기가 힘들다. 최근의 추세는 법원에서도 소송 진행 중에 양측이 조정 과정을 거칠 것을 권하거나 일부 판사는 조정과정을 진행하도록 명령하기도 한다. 많은 법원이 법원 내에 조정 프로그램을 무료로 제공한다. 법원의 조정 프로그램을 원치 않을 경우에는 사설 조정 전문 기관에서 제공하는 조정 과정을 선택할 수 있다. 반면, 중재는 법원에서의 재판과 같이 중재 판사의 판결이 법원 판사의 판결과 같은 효력을 갖는다. 중재의 장점은 민사소송법의 절차에 따라 진행되는 법원소송과는 달리 중재를 대행하는 중재원의 규칙에 따라 진행된다. 중재원의 규칙은 민사소송법의 절차보다는 간소하므로 시간과 비용이 훨씬 적게 드는 장점이 있다. 또한 중재자는 일반적으로 은퇴한 판사들인 경우가 많고 사건의 내용에 따라서 양자합의하에 중재자를 선택할 수 있다. 중재판결이 나오면 관할법원을 통하여 승인을 받아 일반 판결과 같이 집행할 수 있다. 비즈니스나 부동산 거래를 할 때는 분쟁 발생 전에 미리 적절한 대안 및 예방책을 대비해야 실제로 분쟁이 발생했을 때 효과적으로 대응할 수 있다. 특히 부동산 거래의 경우 분쟁의 가능성이 매우 높으므로 중재와 조정을 통해서 분쟁해결을 하는 것을 명시하는 조항을 추가하는 게 유리할 수 있다. ▶문의: (213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh상 법 분쟁해결 조정 분쟁해결 방법 중재 판사 중재 강요

2023-08-13

[상 법] 개인채무의 파산신청과 진행 과정

파산은 채무자에게 채무면제를 받을 수 있게 함으로써 과다한 채무에서 벗어나서 새로운 출발을 할 수 있게 하는 제도다. 파산을 신청하는 채무자는 자신의 자산 중에 법적으로 보호받는 자산을 제외한 자산을 청산하고 채무를 면제받는다. 파산제도의 기본적인 정신은 파산하게 되는 채무자에 대한 처벌이 아니라 새로운 출발을 하려는 발판을 만들어 주는데 의도가 있으므로 채무자에 대한 매우 유리한 절차다. 일단 파산을 하게 되면 채권자는 모든 채무집행 절차를 중단해야 한다. 채무자에 대한 전화 독촉도 할 수 없고 진행되고 있는 소송 또한 중단된다. 이를 어겼을 경우에는 채권자는 금전적 책임뿐만 아니라 심한 경우에는 법원으로부터 법정 모독의 책임을 지게 될 수도 있다. 파산의 공식적인 시작은 채무자가 파산법원에 파산 신청서를 제출하면서 시작한다. 부부일 경우에는 배우자 중 한 명만 파산신청이 가능하고 또는 공동으로 신청도 가능하다. 파산신청서가 파산법원에 제출되면 약 1주일 후에 파산법원은 파산신청 통지서를 파산신청서에 기재한 모든 채권자에게 서면으로 전달된다. 파산신청 통지서에는 채권자 회의의 날짜와 장소, 채무청산 거부신청 접수 마감 기간과 파산 관재인의 이름이 포함한다. 채권자 회의가 열리기 7일 전까지 채무자는 파산 관재인에게 최근의 연방과 주 세금 보고서를 제출해야 한다. 채권자 회의는 일반적으로 파산신청 접수 후 약 6주 후에 열린다. 채무자는 채권자 회의에 반드시 참석해야 한다. 채권자 회의에 출석할 때 채무자는 신분증과 사회보장카드를 반드시 지참해야 한다. 어떠한 경우에는 사회보장카드가 없는 경우에는 파산케이스가 종료될 수 없으므로 반드시 미리 챙겨야 한다. 코로나19 이후 채무자 회의는 직접 참석하지 않고 화상통화나 전화로도 참석할 수 있게 되었다. 파산하는 채무자는 채권자로부터 일정한 자산을 보호받을 수 있는 권리가 있다. 이러한 자산을 면제 자산이라고 한다. 파산 관재인이나 채권자는 채무자의 면제자산 목록에서 법적인 기준과 다른 면제 자산의 합당성에 대해서 이의를 제기할 수 있다. 이의 제기는 채권자 회의 날로부터 30일 안에 해야 한다. 채권자는 채권자 회의 날에서 60일 안에 채무자의 채무면제에 반대하는 소송을 제기할 수 있다. 문서 위조, 횡령 또는 고의적인 상해 때문에 발행한 채무는 채무면제 대상에서 제외될 수 있다. 또한 파산 신청 전 90일 안에 채무자가 500달러가 넘는 사치품이나 사치용 서비스를 구매했을 경우에도 채무면제에서 제외될 수 있다. 또한 지난 6년 안에 이미 채무면제 판결을 받은 적이 있을 경우에는 모든 채무에 대한 채무면제를 받을 수 없다. 위의 설명한 모든 과정을 거친 후 법원에서 채무면제 판결을 받을 수 있다. 채무면제 판결은 채무 면제 결정문이라고 하는데 파산법원에서 공식적으로 파산 면제 판결을 받았다는 서류다. 채무면제판결이 있고 난 뒤 파산케이스 종료 명령이 있어야 파산케이스가 완전히 종료된다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상 법 개인채무 파산신청 파산신청 통지서 파산신청 접수 채무면제 판결

2023-07-30

[상 법] 채권추심 전화나 편지 대응 방법

크레딧 카드나 융자를 제때 갚지 못하게 되면 채권추심을 전문으로 하는 컬렉션 에이전시의 전화에 시달리는 상황이 생긴다. 컬렉션 에이전시가 채무자가 일하는 직장에까지 전화해 불편한 상황이 발생하기도 한다. 컬렉션 에이전시가 채권추심을 하면서 할 수 있는 정당한 추심 활동에 대해서 알아보겠다. 일반 소비자에 대한 채무독촉에 관한 사항은 주로 연방법인 공정채무추심법(Fair Debt Collection Practices Act)에 의하여 규정된다. 공정채무추심법은 비즈니스가 아닌 일반 소비자에 대한 채권추심에 관한 것만 규제한다. 채무독촉을 위한 전화나 편지 같은 접촉에 관한 법률은 다음과 같다. 첫째, 소비자에게 채무 독촉에 관한 편지나 전화를 할 때 소비자에게 불편을 끼칠 수 있는 시간을 피해야 한다. 너무 이른 시간이나 늦은 시간에 전화하는 것은 금지되어있다. 일반적으로 오후 9시부터 오전 8시 사이의 전화는 소비자에게 불편한 시간대로 인정된다. 둘째, 채무자에게 불편을 끼칠 수 있는 장소를 피해야 한다. 채무자의 직장에서 채무독촉을 하는 것 자체가 불법은 아니다. 그러나 컬렉션 에이전시가 소비자의 직장이 직원이 채무독촉에 관한 전화를 받는 것을 허락하지 않는다는 것을 알 경우에는 직장으로 연락해서는 안 된다. 따라서 직장으로 채무독촉이 오는 경우에는 컬렉션 에이전시에게 편지로 직장으로 연락하는 것을 중단할 것을 요구해야 한다. 셋째, 소비자가 채무에 대한 변호사를 고용했을 경우에는 소비자에 직접적인 접촉을 해서는 안 된다. 컬렉션에 관한 전화나 편지를 받은 후, 변호사의 임명을 알리면 컬렉션 에이전시는 소비자와 직접적인 전화를 하거나 편지를 보낼 수 없다. 넷째, 소비자가 컬렉션 에이전시로부터 채무독촉 통지서나 전화를 받고 나서 관련된 채권을 지불할 의사가 없다고 통보할 경우에도 컬렉션 에이전시는 몇 가지 예외를 제외하고는 더 이상의 채무독촉을 위한 접촉을 할 수 없다. 다만 컬렉션 에이전시는 앞으로 추심에 관련한 연락을 중단하고 추후에 채권추심과 관련하여 소송하겠다는 의사를 전달할 수 있다. 그러나 채무를 지불하도록 요구하는 편지나 전화를 할 수 없다. 다섯째, 컬렉션 에이전시로부터 채무이행에 관한 통지를 받게 되면 채무 확인과 채권자의 주소와 이름을 요구하는 편지를 보내는 것이 유리한다. 이러한 통지가 가면 컬렉션 에이전시는 통보를 받은 후 30일 안에 채무에 관한 확인과 증빙자료를 줘야 하고 또한 채무 확인과 자료를 주기 전에는 채무자를 연락할 수 없다. 컬렉션 에이전시가 주장하는 채무의 금액이 정확하지 않은 경우가 많으므로 채무에 관한 확인 자료와 채권자의 정보를 반드시 요구해야 한다. 이외에도 공정채무추심법은 컬렉션 통지서나 전화에서 협박성 언사를 금하고 채무에 대한 확인절차를 공지하는 것을 의무화하는 등 까다로운 절차를 요구한다. 이를 위반하는 컬렉션 에이전시에 대해서는 민사 소송을 할 수도 있지만 가장 쉬운 방법은 연방거래위원회(FTC)의 웹사이트에 가서 부당한 채무 추심에 관해 고발하는 것이다. ▶문의:(213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh상 법 채권추심 전화 채권추심 전화 연방법인 공정채무추심법 컬렉션 에이전시

2023-07-16

[상 법] 건설업 관련 라이선스 및 법

캘리포니아에서는 건물에 대한 공사를 할 경우 건설업자에게 컨트랙터 라이선스를 소지하는 것을 의무로 하고 있다. 건설업 라이선스의 소지 의무는 대규모 공사뿐 아니라 재료와 인건비를 합쳐서 500달러 이상의 가치가 되는 공사에는 반드시 컨트랙터 라이선스를 의무화 하고 있다. 예를 들어 집의 주방, 창문 수리나 간단한 페인트를 할 경우에도 총 비용이 500달러를 넘는 경우에는 컨트랙터 라이선스를 소유한 건설업자만이 공사를 할 수 있다. 집의 플러밍 문제가 있어서 수리가 필요할 때 총 수리비가 500달러 초과일 경우에도 해당된다. 핸디맨의 경우, 건설업 라이선스가 없을 경우, 500달러 초과되는 작업을 해서는 안 된다. 500달러 초과되는 작업을 쪼개서 진행할 경우에도 전체 작업의 수리비를 기준으로 계산을 하므로 컨트랙터 라이선스가 필요하다. 건설업 라이선스가 필요한 공사에 라이선스 없이 작업을 했을 경우에는 민·형사적인 책임뿐 아니라 작업을 한 것에 대한 대금을 받을 수 있는 권리도 박탈된다. 형사적인 책임에 대해서 살려 보겠다. 건설업 라이선스 법에 의하여 라이선스가 필요한 작업에 라이선스가 없는 사람이 공사를 했을 경우 5000달러 이하의 벌금이나 6개월의 징역형을 받을 수 있다. 두 번째 반복된 경우에는 5000달러나 공사비의 20%에 해당하는 금액 중 큰 금액만큼 벌금이나 최하 90일간 카운티 감옥에 구금하는 벌을 받게 된다. 세 번 이상의 반복될 경우에는 최하 5000달러에서 최상 1만 달러의 벌금, 최하 90일에서 최대 1년까지 징역형을 받게 된다. 형사 건은 주 검찰청이나 지역 검찰청에서 담당하게 되며 4년의 공소시효가 있다. 다만 주택의 수리나 리모델링 공사의 경우,공소시효가 2년 적용될 수 있다. 건설업 라이선스 없이 공사를 할 경우 형사적인 책임뿐 아니라 민사적인 책임도 있다. 유효한 라이선스 없이 공사를 한 사람은 1만5000달러의 민사 벌금의 책임이 있다. 더구나 라이선스가 없는 건설업자가 타인이나 타인의 재산에 손해를 끼쳤을 경우에는 피해금의 3배에 해당되는 벌과성 보상 책임이 부과된다. 라이선스 없이 공사를 한 건설업자에게 가장 큰 손해는 공사계약이 무효가 될 뿐 아니라 작업을 한 것에 대한 대금을 받을 권리가 없고 이미 받은 공사대금도 반환해야 한다. 건설업 라이선스를 라이선스가 없는 사람에게 빌려주는 행위도 위에 설명한 민·형사의 책임을 져야 한다. 이러한 책임은 공사를 발주한 손님이 건설업자가 라이선스를 소지하지 않은 것에 대한 인지한 것과 관계없이 적용된다. 라이선스 소유의 의무는 계약기관과 공사기간 전체에 대해서 적용된다. 즉, 공사의 기간 중 어떠한 시점에라도 라이선스가 없을 경우 공사 전체에 대해서 대금을 받을 수 있는 자격을 상실하게 된다. 다만 계약 당시에는 라이선스가 없었지만 공사를 하는 모든 기간 동안에는 라이선스가 있을 경우에는 공사 대금을 받을 수 있다. 이러한 라이선스 소유는 공사대금을 받을 절대적인 조건이고 손님이 라이선스가 없는 것을 알고 진행했다 하더라도 법의 적용에 예외가 없다. 기본적으로 라이선스가 없는 건설업자들이 진행하는 공사에 대한 위험 부담이 크고 일반 소비자들이 무자격 건설업자에게 당하는 피해가 크다고 판단 하에 만들어진 법의 취지다. 법원에서는 이러한 법의 적용은 매우 엄격하게 하고 있다. 다만 계약서에 건설업자 이름이 철자가 잘못된 것과 같은 사소한 실수는 예외가 될 수 있지만 공사를 진행한 건설업자의 라이선스 소유 유무는 엄격하게 적용된다. 캘리포니아에서는 건설업자가 종업원 상해 보험을 소지하도록 하고 있고 경우에 따라서는 보험의 만기가 되어서 연장을 하지 않을 경우 라이선스가 자동으로 정지될 수 있다. 자동으로 정지가 된 상태에서 공사계약을 하고 공사를 진행했을 경우에도 라이선스가 없이 공사를 진행한 것으로 간주되어 공사대금을 받을 수 있는 자격이 박탈된다. 무엇보다도 라이선스가 없는 건설 업자는 이미 받은 공사대금을 반환해야 한다. 공사 중 일부 기간만 라이선스가 없었다 하더라도 공사전체기간 동안 받은 대금을 반환해야 한다. 위에서 설명했듯이 건설업자는 라이선스의 소지뿐 만 아니라 항상 유효한 상태인지는 확인해야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 라이선스 건설업 건설업 라이선스 무자격 건설업자 건설업자 이름

2022-11-02

[상 법] 강제 퇴거와 퇴거명령 소송 절차

상업 건물이든 주거용 건물이든 상관없이 임차인을 퇴거하기 위해서는 반드시 퇴거명령소송(Unlawful Detainer)을 통해서 법원 명령을 받아야 한다. 이런 법적 원리는 임차인이 렌트비를 내고 있지 않거나, 리스 계약이 만기가 되었더라도 적용된다. 더욱이 현재의 임차인이 건물주의 동의 없이 전 임차인으로부터 리스를 양도받고 입주해 있을 경우에도 퇴거명령 소송을 거쳐야만 퇴거시킬 수 있다. 건물주의 동의 없이 리스를 양도받은 임차인의 경우에는 건물주와는 아무런 법적인 관계가 없을 뿐만 아니라 사용하고 있는 공간에 대한 권리가 없지만 퇴거하기 위해서는 반드시 퇴거명령 소송이 필요하다. 임차인의 경우에 따라서 적당한 통보를 하고도 임차인이 퇴거하지 않았을 경우에는 건물주는 퇴거명령 소송 (Unlawful Detainer)을 제기할 수 있다. 일반적으로 퇴거명령 소송을 진행하기 전에 3일 기간 안에 통보서를 보내야 하고 임차인이 계약위반 사항을 수정하지 않았을 경우에는 소송을 진행해 퇴거시킬 수 있다. 카운티의 해당 법원에 퇴거명령 고소장을 접수하고 임차인에게 고소장을 전달하면, 세입자는 5일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 한다. 일반적으로 임차인의 답변서가 제출된 후 20일 지나면 법원은 퇴거에 관한 재판을 하게 된다. 법원의 최종판결이 있을 때까지는 건물주는 임차인의 권리를 제한할 수 없다. 예를 들어, 임차인을 강제로 내보내거나, 자물쇠를 바꾸는 행동을 할 수 없다. 만약 건물주가 재판이 계류된 상황에서 불법적 행동을 했을 경우, 벌금과 임차인의 피해보상금을 지불할 수도 있다. 법원의 퇴거명령이 결정되면, 세입자는 셰리프에 의해 퇴거명령서 전달이 된 지 5일 안에 자진 퇴거를 해야 하고 퇴거하지 않았을 경우에는 강제퇴거를 당할 수 있다. 이처럼 건물주는 임차인이 렌트비를 내지 않거나 리스 계약서를 위반했더라도 법원의 명령 없이는 임차인의 임대장소를 사용하는 것에 대하여 방해할 수 없다. 반드시 법원의 명령과 셰리프의 집행에 의해서만 세입자를 퇴거시킬 수 있다. 만약 건물주가 퇴거명령소송을 거치지 않고 임차인을 강제로 퇴거시키거나 임차인이 입주하고 있는 매장의 열쇠를 바꾸는 행동을 법적으로는 강제퇴거 또는 강제진입(Forcible Detainer or Entry)이라고 한다. 강제진입이라는 것은 현재 임차인의 공간을 법적 절차 없이 건물주를 포함한 누구든 임차인의 동의 없이 차지하거나 임차인을 퇴거시키는 것이다. 강제퇴거가 발생했을 경우에는 임차인은 강제퇴거 또는 진입소송을 통해 다시 리스를 한 부동산에 대한 소유권을 찾아올 수 있다. 강제퇴거 또는 진입 소송은 세입자가 소송을 제기하면 5일 안에 답변해야 하고 재판 일정도 30일 안에 진행된다. 또한 강제퇴거 또는 강제 진입 소송을 진행하면서 동시에 법원에 긴급 명령 청구를 해서 재판 계류 동안에 임대장소를 다시 확보할 수 있다. 이러한 긴급 명령 청구는 건물주가 강제로 퇴거시킴으로써 장소를 사용할 수 없으므로 사업운영에 치명적인 피해를 줄 수 있으므로 임시로 임차인에게 임대장소를 다시 쓸 수 있도록 하는 조치이다. 또 임차인은 강제 퇴거로 인해서 발생한 손해배상을 청구할 수 있다. 법원은 임차인이 임대장소를 사용하고 있었고 건물주는 법원 명령 없이 강제 퇴거시켰다는 사실만으로 긴급 명령을 결정한다. 주거 건물의 임차인과 임대인의 관계는 법으로 구체적으로 규정되어 있고 특히 임대인은 퇴거소송에 관한 규정을 엄격하게 지키지 않았을 경우에는 임차인이 리스계약을 어겼다 할지라도 소송에 질 수 있을 뿐 아니라 강제 퇴거를 했을 경우에는 이에 따른 피해 보상을 해줘야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 퇴거명령 강제 퇴거명령 소송 퇴거명령 고소장 강제 퇴거로

2022-10-19

[상 법] 파산신청과 채무면제

파산이란 것은 연방법에 의해서 과도한 채무를 가진 채무자에게 새로운 출발을 할 수 있도록 채무를 조정 또는 청산을 해주는 제도다. 파산을 신청한 후 법원에서 필요한 모든 서류와 조건을 충족하면 파산 법원은 채무자에게 채무면제를 선언한다. 채무면제가 선언되면 채권자는 채무자에 대한 채권 추심을 할 수 없다. 채무면제 선언은 매우 강력한 법원 명령으로 채무자가 파산 후 새로운 출발을 하는 데 있어서 매우 중요한 역할을 한다. 채권면제 판결을 어기고 채무자에 대한 추심 활동을 하거나 불이익을 주는 채권자는 민형사적 책임을 지게 된다. 그러나 파산한다고 모든 빚이 청산이 되는 것은 아니다. 즉, 모든 채무를 면제받을 수 있는 것이 아니다. 사실 채권자의 입장에서는 채무자가 파산을 통해서 불법적인 거래나 사기행각으로 인해서 발생한 채무조차도 면제를 받는다는 것은 매우 불합리하고 불공정한 일이다. 따라서 파산법에서는 채무자에게 재기할 수 있도록 채무면제의 대상을 최대한으로 확대해주는 대신 채무면제가 되지 않는 채무종류를 구체적으로 명시했다. 또한 채무종류와 관계없이 채무자의 모든 채무에 대하여 채무면제를 거부당할 수도 있다. 먼저, 모든 채무에 대한 채무면제를 거부당할 수 있는 경우에 관해서 설명하고자 한다. 첫째, 채권자로부터 채권 추심을 피하기 위해 채무자가 본인의 자산을 숨기거나 양도했을 경우다. 채권자로부터 추심을 피하기 파산 신청하기 전 1년 안에 발생한 채무자의 자산 이동과 양도가 해당한다. 물론 정상적인 거래는 상관없다. 그러나, 정상적인 대가를 받지 않고 자산에 대한 명의를 이전하거나 자산을 숨겼을 경우에는 파산을 신청하더라도 채무 면제가 거부될 수 있다. 이런 행위를 사기 양도라고 하는데 가장 쉬운 예가 본인이 소유한 집을 가족이나 제삼자에게 매매 대금을 받지 않고 명의를 양도하는 경우다. 둘째, 파산 신청서에 거짓된 정보를 기재했을 때, 채무면제가 거부될 수 있다. 파산 신청서에는 법정에서 진술하는 것과 같은 법적 효력이 있다. 따라서 신청서에 고의로 거짓된 중요한 정보를 기재했을 경우 채무면제 거부에 해당한다. 셋째, 파산과정이 진행되는 과정 중, 법원의 명령에 대하여 고의로 지키지 않을 경우 채무면제 거부에 해당한다. 다음은 채무자의 모든 채무에 대한 면제가 거부되는 것이 아니라 특정한 채무가 면제 대상에서 제외되는 경우다. 세금, 배우자에 대한 지원금, 정부에 지불한 벌금, 형사 배상금, 학자금 융자, 파산 전 발생한 종업원에 대한 임금, 파산신청서에 기재되지 않은 채무 등이다. 정부나 학교로부터 받은 학자금은 채무면제에서 제외되나, 채무자가 학자금에 대한 채무면제가 되지 않을 경우 기본적인 생활을 유지할 수 없고 심각한 경제적 어려움에 부닥칠 것이라는 것을 증명할 경우에는 채무면제가 가능하다. 다만 세금에 대해서는 세금의 종류에 따라서 채무면제가 가능하므로 자세한 설명에 대해서는 전문 변호사의 검토가 필요하다. 위에 열거한 채무는 파산 후에도 채무면제에서 자동으로 제외된다. 자동으로 채무면제에서 제외되지는 않지만, 채권자가 본인의 채권을 채무면제 대상에서 제외하도록 파산법원에 채무자를 상대로 소송을 제기하는 절차가 있다. 사기 또는 거짓에 의해 발생한 채무일 경우, 채권자는 채무면제를 거부하는 소송을 제기할 수 있다. 예를 들어, 거짓된 정보를 통해서 받은 은행 융자일 경우, 은행에서는 채무 면제 거부 신청을 할 수 있다. 은행에 융자를 신청할 때 자산에 대해 정확하게 기재하지 않을 경우, 나중에 채무자가 파산신청을 했을 경우 채무면제 거부 사유가 된다. 또한 채무 관계가 사기행위에 의해서 발생했을 경우에는 채권자는 파산 법원에 채무자의 채무면제 반대 소송을 신청해서 사기에 의한 것이 확정되면 채무는 면제 대상에서 제외된다. 따라서 채무자가 파산 신청을 했을 경우, 채권자는 더는 할 수 있는 조치가 없다고 포기하지 않고 변호사의 자문을 통해서 채무면제가 가능한 것에 대한 조언을 받을 필요가 있다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 채무면제 파산신청 채무면제 대상 학자금은 채무면제 채무면제 선언

2022-10-05

[상 법] 민사소송 시작과 재판

미국은 소송의 천국이라 할 만큼 소송이 많은 나라다. 더구나 많은 한인이 자영업을 하고 있기 때문에 소송에 관련될 가능성은 더 높다. 소송을 당했을 경우 당연히 전문가인 변호사의 조력을 받아 대응을 해야지만, 미국에서 소송에 대한 기본적인 지식을 갖는 것이 도움될 것 같아 미국 소송에 대한 기본적인 절차에 관해서 설명하겠다. 미국에서는 연방법을 다루는 연방 법원과 각 주의 주법에 대해 심사를 하는 주 법원이 있다. 법원마다 다른 절차가 있지만 큰 틀에서는 차이가 없으므로 법원마다 달라지는 세밀한 절차에 대해서는 다루지 않고 일반적인 절차를 설명하려 한다. 소송은 원고가 고소장(complaint)을 법원에 제출하는 것으로 시작된다. 고소장에는 원고와 피고의 이름이 들어가야 하고 원고가 피고에게 주장하는 내용과 근거가 되는 법을 적어야 한다. 변호사들의 고소장의 첫 장에서 사건에 관련된 당사자를 확인하고 원고가 주장하는 근거 법을 확인하게 된다. 고소장이 접수되면, 원고는 고소장을 피고에게 송달해야 한다. 피고에게 법의 절차에 따라서 송달이 돼야 소송에 대한 존재가 피고에게 정식으로 전달된다. 송달은 기본적으로 직접 송달을 해야 적법한 송달이 된다. 일반인들이 가진 오해는 송달이 왔을 때 송달을 거부할 수 있다고 생각하는 것이다. 피고에게 전달되는 송달은 고소장을 피고에게 직접 송달해야 하지만 피고가 거부한다고 해서 적법한 송달이 안 된 것은 아니다. 원고는 수차례 직접 송달을 하도록 시도한 후에도 직접 송달이 되지 않을 경우에는 고소장을 우편으로 송달할 수 있다. 피고가 해외에 거주할 경우에는 헤이그 조약에 의하여 해당 국가의 절차에 따라서 송달해야 한다. 송달이 적법한 절차로 완료되면, 피고는 일정 기간 내에 소송에 대한 답변을 법원에 제출해야 한다. 예를 들어 캘리포니아 법원에 계류된 소송은 직접 송달 이후 30일 이내에 법원에 답변을 제출해야 한다. 직접 송달이 아닌 다른 방법으로 송달이 됐을 경우에는 추가 시한이 주어진다. 법원에 제출하는 답변에는 일반 답변부터 소송의 기각을 요청하는 신청서 등 다양한 방법이 있다. 중요한 것은 일정 기간 안에 답변하지 않을 경우에는 궐석 처리가 된다. 궐석 처리가 되면 피고가 소송에 대한 방어를 포기한 것으로 간주하고 원고는 소송장에 근거하여 법원에서 판결을 내는 것을 요청할 수 있다. 궐석 처리 이후 피고가 소송에 방어하기를 원할 경우에는 궐석 사유를 제출하고 법원의 허락을 받아야 한다. 모든 사유가 정당한 것으로 받아들여지지 않으므로 소송장을 받은 후 반드시 변호사를 통해서 적당한 대응을 해야 한다. 궐석이 되면 법원에서 원고의 주장에 근거하여 궐석 판결(Default Judgment)을 판결한다. 피고가 답변에 그치지 않고 원고를 상대로 소송을 내는 반소(cross complaint)도 답변을 제출하는 같은 기한 안에 제출할 수 있다. 피고가 기한 내에 답변을 제출하게 되면 본격적인 소송이 시작된다. 미국에서 민사 소송의 대부분은 증거수집의 절차다. 원고와 피고는 서로에게 소송에 관련된 자료와 서면 질문 또는 선서증언을 요구하고 답변을 해줘야 한다. 증거수집의 절차는 비용이 많이 드는 절차다. 증거수집에 대한 절차도 매우 복잡하고 상대측이 협조를 하지 않을 경우 법원에 이에 대한 해석과 또는 응징을 요구하는 과정에서 많은 시간과 비용이 들게 된다. 변호사의 입장에서는 증거수집의 절차를 얼마나 효율적으로 진행하고 필요한 정보를 확보하는 것이 사건의 성패를 좌우하게 된다. 증거수집 기간이 마치면 재판이 진행된다. 법원마다 구체적인 시한이 다르지만, 재판까지 가는 기간은 1년 이상이 걸린다. 재판은 배심원 재판 또는 판사재판으로 나뉜다. 배심원 재판은 헌법에서 주어진 권리이므로 양자가 포기하지 않는 한 배심원 재판으로 진행되게 된다. 배심원 재판은 비용과 시간이 판사 재판보다 더 비용이 들고 시간도 많이 필요해서 양측이 합의하여 판사재판으로 가는 경우도 많다. 재판 기한 또한 1일부터 길게는 여러 달이 걸릴 수 있다. 재판에서 나오는 결론은 판결(Judgment)이라고 한다. 판결에는 소송장에서 제기된 법적인 문제에 대하여 최종 결론을 낸다. 판결로서 1심의 재판이 마치게 되고 판결에 동의하지 않을 경우에는 항소의 절차를 진행할 수 있다. 위의 설명한 내용 중에서 일반인에게 가장 중요한 것은 소송장을 받았을 경우 정해진 기간 내에 법원에 답변의 절차를 진행해야 한다는 것이고 변호사의 조력을 받아 궐석에 따른 피해를 피해야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 민사소송 시작 민사소송 시작 배심원 재판 판사 재판

2022-09-21

[상 법] 주거용 세입자의 권리

세입자가 이사 간 후 개인 소지품을 두고 가는 경우가 많다. 두고 간 개인 재산을 처리하는 법적 절차에 대해 살펴보겠다. 아파트 세입자가 이사를 나간 후 임대주택 또는 아파트에 남아있는 세입자의 개인재산을 법적인 절차를 거치지 않고 처분해 아파트 임대주가 세입자로부터 배상을 요구하는 소송을 당하는 경우를 자주 보게 된다. 아파트 임대주의 입장에서는 세입자가 버린 물건의 처리 문제로 난감한 경우가 많으나 법적인 절차를 따르지 않을 경우 추가로 배상 책임이 생긴다. 아파트 세입자가 이사한 후 남아있는 세입자의 개인재산을 처분하는 것에 관한 법률 규정은 가주 민법 1983조이다. 가주 민법 1983조에 의하면, 세입자의 개인 재산을 처분하기 위해서는 세입자나, 개인 재산의 소유주라고 믿어지는 당사자에게 해당하는 개인 재산의 처분에 관한 통지를 해야 한다. 일반적으로 통지서의 내용은 개인재산 목록, 보관료와 개인재산을 재수거할 수 있는 장소를 명시해야 한다. 또한 통지서가 발송된 후 15일 안에 개인재산 수거가 이루어져야 된다는 내용을 명시해야 한다. 따라서 세입자가 아파트에서 이사할 때는 이사 후 새 주소를 반드시 받고 이사 가기 전 마지막 점검을 세입자와 같이 해서 아파트에 남아있는 물건은 없는지를 확인해야 불필요한 법적 문제를 예방할 수 있다. 이런 통보 없이 세입자의 남아있는 물건을 처분했을 경우에는 물건에 대한 책임이 발생한다. 또한 세입자가 물건의 가치나 품목을 주장할 때 반론을 할 수 있는 근거가 없으므로 억울한 경우가 발생할 수도 있다. 따라서 반드시 세입자의 물건을 처리할 때는 1983조에 의해 처리해야 한다. 개인 재산 처분 통지서는 세입자의 알려진 최근 주소로 서신 또는 직접 전달돼야 한다. 처분 통지서 없이 또는 15일 기간 전에 개인 재산을 처분했을 경우에는 세입자로부터 손해배상 소송을 당할 수 있다. 통지서가 나간 후 임대주는 세입자가 두고 간 개인 재산을 세입자가 거주하던 장소나 창고에 보관할 의무가 있다. 물론 창고에 보관하는 데에 따른 보관료를 개인 재산을 찾으러 온 세입자에게 받을 권리는 있다. 세입자가 통보 시한 안에 개인 재산을 찾으러 오고 보관료를 내면 물건을 세입자에게 돌려줘야 한다. 이럴 경우 세입자가 찾아간 자산의 목록을 기재해서 세입자에게 서명을 받도록 하는 것이 추후의 분쟁을 예방할 수 있다. 세입자가 통보 시한 안에 개인재산을 수거해가지 않을 경우에는 임대주는 경매를 통해서 매각하거나, 개인재산의 가치가 300달러 이하일 경우에는 경매를 거치지 않고 임대주가 소유하거나 임의로 처분할 수 있다. 이런 경우에도 반드시 자산의 목록을 기입해 놓고 사진을 찍어서 추후의 분쟁에 대비해야 한다. 경매를 할 경우에는 경매수익에서 경매에 들어간 경비와 보관료를 제외한 수익을 세입자에게 돌려주거나, 세입자를 찾을 수 없을 경우에는 카운티 재무국에 공탁해야 한다. 세입자는 카운티 재무국에 공탁된 지 1년 안에 공탁된 경매수익을 돌려받을 수 있는 권리가 있다. 또한 세입자 또한 자신인 주거하던 임대주택이나 아파트에 자신 소유의 개인재산을 두고 갔을 경우 이사 나간 후 15일 안에 서면으로 개인재산을 수거해 가겠다는 통보를 하면 임대주는 세입자에게 세입자의 주거지에 남아있는 개인재산을 돌려줘야 한다. 세입자가 이사를 나간 후에 개인재산이 남아있을 경우에는 법적 절차에 따라서 통보를 보내고 세입자에게 돌려주거나 통보 기한 안에 수거해 가지 않을 경우에는 법적 처분절차를 따라야 한다. 따라서 이러한 번거로운 절차를 피하기 위해서는 세입자가 이사할 때, 세입자가 두고 가는 물건이 있는지 확인하는 것이 중요하다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 세입자 주거용 아파트 세입자 주거용 세입자 개인재산 수거가

2022-09-07

[상 법] 법정 이자율과 불법 고리 이자

캘리포니아 주에서는 법정 이자율이 정해져 있다. 소비자에게 적용되는 법정 이자율은 연 10%다. 10%가 넘는 이자율이 적용됐을 때에는 고리의 이자가 되므로 예외 조항이 아닐 경우에는 불법으로 간주한다. 이자율이 고리인가 아닌가에 대해서는 매우 복잡한 법이 적용된다. 법으로 정한 이자율보다 높은 이자를 적용하는 이자율을 고리라고 한다. 고리대금에 대한 법은 캘리포니아 주에서는 헌법 15조에 규정되어 있다. 기본적으로 개인 또는 가족을 부양하기 위해 받은 융자에 대해 연 10%가 넘는 이자율을 적용했을 때 고리대금 법에 적용된다. 일반적으로 상품을 사거나, 부동산 건축 또는 개조를 위해서 받은 융자는 개인 또는 가족을 부양하기 위하여 받은 융자로 간주하지 않으므로 고리대금 법에 저촉되지 않는다. 개인 또는 가족을 부양하기 위해 받은 융자가 아닐 경우에는 연장준비위원회에서 정한 우대금리보다 5% 이상의 이자율 또는 10% 이자율 중에서 더 높은 이자율을 적용하면 고리대금 법에 저촉된다. 고리대금 법을 이해하는데 있어서 중요한 것은 고리대금 법에 저촉되지 않는 예외 조항이다. 위에서 설명한 것은 고리대금 법에 저촉되는 일반적인 법이다. 그러나 실제로 고리대금 법에 저촉되는 경우는 훨씬 적다. 이유는 법정 이자율보다 높은 이자를 적용할 수 있는 예외 조항이 방대하기 때문이다. 첫째, 부동산 중개인 라이선스를 가진 부동산 중개인이 알선한 융자나 부동산을 담보로 하는 융자일 경우에는 고리대금 법에 저촉되지 않는다. 따라서 부동산 융자를 하거나 부동산을 담보로 하는 융자를 부동산 중개인이 알선할 때는 고리대금 법에 저촉받지 않는다. 둘째, 캘리포니아 금융 법에 따라 은행, 저축은행 또는 신용조합은 고리대금 법에 적용을 받지 않는다. 즉 이러한 금융기관에 의하여 발생하는 신용융자, 부동산 융자, 상업융자, 모기지 융자 등은 고리대금 법에 적용을 받지 않고 이자율을 정할 수 있다. 셋째, 융자금액이 250달러를 넘지 않는 소액의 융자나 전당포 거래도 고리대금 법에 적용받지 않는다. 고리대금 법을 적용하지 않는 이유는 신용거래가 어려운 계층을 상대로 하는 융자에 대하여 규제를 완화한다는 측면이 있다. 넷째, 보험회사가 융자할 때도 고리대금 법에 적용되지 않는다. 다섯째, 부동산이나 일반 상품을 사면서 융자를 할 경우에도 고리대금 법에 적용받지 않는다. 따라서 백화점에서 가전제품을 사면서 융자를 할 경우에는 고리대금 법에 저촉받지 않고 법정이자율보다 높은 이자를 적용할 수 있다. 여섯째, 모든 크레딧 카드 거래는 고리대금 법에 저촉받지 않는다. 이런 이유로 크레딧 카드 회사가 적용하는 이자율이 법적 제한을 받지 않는 것이다. 일곱째, 주 정부나 연방정부 같은 정부가 하는 융자에 대해서도 고리대금 법은 적용되지 않는다. 위에 설명한 예외 조항이 적용되지 않는 융자일 경우에는 이자를 적용하는 데 있어서 법정이자율을 넘을 수 없다. 이러한 고리대금 법을 위반했을 경우에는 민 형사적인 책임이 있게 된다. 융자를 통해서 받은 모든 이자에 대한 몰수와 받은 이자의 세배의 금액을 벌금의 책임이 있게 된다. 또한 고의로 고리대금 법을 어겼을 경우에는 악덕 고리대금업자로서 형사적인 책임이 발생한다. 처벌은 최고 5년까지의 징역형이 내려질 수 있다. 고리대금 법을 위반한 것에 대한 민사소송의 공소 시효는 2년이다. 그러나 채권자가 지불되지 않은 융자에 대해 소송을 했을 경우, 채권자는 법적 방어의 논리로서 고리대금 법 위반을 맞소송할 수 있으며 이러한 반소는 공소시효에 적용받지 않는다. 법의 구조로 보면 매우 불합리해 보이는 법이 고리대금 법이다. 은행이나 크레딧 카드같이 이자율에 대하여 규제가 필요한 융자는 고리대금 법에 저촉받지 않고 원하는 이자율을 적용할 수있지만 일반인 간의 융자 거래에 대해서는 이자율에 대한 제한을 두기 때문이다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 이자율 법정 법정 이자율 신용융자 부동산 부동산 융자

2022-08-10

[상 법] 부동산 담보권과 메캐닉스 린

부동산에 담보권을 설정하고 나서 가장 큰 문제는 부동산에 설정된 다양한 담보권건의 순위 설정이다. 일반적으로 부동산 담보권 사이에서 순위는 담보가 설정되고 등기된 순서에 따라서 결정된다. 그러나 이러한 일반적 규칙에서 예외인 경우가 ‘메캐닉스 린’이다. 일반적으로 메케닉스 린은 공사가 시작된 후 설정된 담보권보다 우선 순위다. 일반 채권자가 공사가 진행되고 있는 건물에 대출하고 담보권을 설정한 후, 메케닉스 린이 등기된 경우에는 비록 메케닉스 린이 등기된 날짜로는 후순위 일지라도, 먼저 설정된 담보권이 공사가 시작한 후에 등기된 경우에는 메케닉스 린이 선 순위를 갖게 된다. 또한 대출이 건물공사가 시작되기 전에 이루어졌으나 담보권 등기가 건물공사가 시작한 후에 등기되었을 경우에도 이러한 담보권은 메케닉스 린보다 후순위가 된다. 메케닉스 린은 건물주가 공사대금을 지불하지 않았을 때 발생하는 담보권이지만 담보권으로서의 순위를 결정할 때는 공사가 처음 시작한 시기로 소급 적용되기 때문에 건물공사가 시작한 이후에 등기된 다른 담보권에 대해서 선순위의 권리를 갖게 된다. 따라서 건물에 대해 담보를 설정하고 융자를 할 경우 담보건물에 메케닉스 린을 설정할 권리가 있는 건물공사가 있었는지를 확인해야 한다. 이외에도 건물에 대한 여러 가지 담보권이 설정된 건물에 대한 선순위의 결정은 채권자로서의 채무를 추심하는데 있어서 결정적 역할을 하기 때문에 단순히 타이틀 리포트에 기재되어있는 담보권의 날짜만 확인해서는 안 된다. 이처럼, 건설업 종사자나 건설 자료상에게 강력한 권리를 주기 때문에, 가주법은 메캐닉스 린이 설정되고 차압까지의 절차나 조건을 까다롭게 정하고 있다. 첫 번째는 건물주, 하청업자일 경우에는 원청업자나 건설융자가 있을 때 은행에 공사가 시작한 시점부터 또는 자재를 납품한 시점부터 20일 안에 20일 선 통보(Preliminary 20-Day Notice)를 발송해야 한다. 20일 선 통보에는 건축하는 건설업자의 이름과 주소 그리고 공사비를 명시해야 한다. 재료상일 경우에는 납품한 자재의 품목과 가격을 명시한 20일 선 통보를 줘야 한다. 둘째 20일 선통보를 주고 나서 대금 지급이 안됐을 때 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 건축업자일 경우에는, 공사 완료통지서(Notice of Completion)를 등기한 이후 60일, 또는 작업이 완료된 후 90일 안에 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 원청업자를 제외한 건축업자나, 재료상은 공사 완료통지서를 등기한 후 30일 이내, 또는 작업이 완료된 후 90일 안에 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 마지막으로 메캐닉스 린이 등기된 부동산을 차압을 요구하는 소송을 90일 안에 제기해야 한다. 소송을 90일 안에 제기해야 하지 않을 경우 메캐닉스 린은 자동으로 해소가 된다. 90일이 지나면 법률적으로는 효력이 없는 메케닉스 린이지만 문제는 타이틀 리포트에는 메케닉스 린의 등기가 없어지는 것은 아니다. 따라서 효력이 없어진 메케닉스 린을 완전 해소하기 위해서는 메케닉스 린을 등기한 원청업자나 건축업자에게 삭제 요구를 할수 있으나 삭제를 거부할 경우에는 메케닉스 린을 삭제하는 소송을 시작해야 한다. 건물주와 합의가 있는 경우에는 1년까지 소송할 수 있는 기간을 연장할 수 있으나, 합의문을 카운티 등기소에 등기해야 한다. 위와 같이 메캐닉스 린은 일반 소송과는 달리, 건물에 대한 저당권을 설정하고 소송을 진행하기 때문에, 건설업자에게는 매우 유리한 소송이다. 그러나 절차와 시간 규정이 철저하게 시행되기 때문에, 위와 같은 부동산 건축에 있어서 분쟁이 생겼을 경우에는 부동산법 전문변호사와 상의해 각자의 권리를 보호받아야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 부동산 담보권 부동산 담보권 담보권 등기 담보권건의 순위

2022-07-27

[상 법] 파산신청 종업원 임금

일하는 회사가 경영부실로 인해 챕터 7 파산을 하게 됐을 경우 밀린 임금을 파산한 회사로부터 받을 수 있는지 질문을 받는다. 파산한 회사도 사정이 있겠지만 일을 하고 나서 임금을 받지 못하게 된 것도 매우 딱한 사정이다. 회사가 챕터 7파산을 하게 되면 파산한 회사의 모든 자산을 법정관리인(Trustee)의 소유 자산이 되고 관리를 받게 된다. 법정 관리인의 역할은 파산자의 자산을 정리해 채권자에게 남은 자산을 분배하는 것이 가장 큰 역할이다. 채권자에게 자산을 분배할 때 분배의 기준은 채권자의 종류에 따라서 결정된다. 채권자는 크게 담보채권자, 우선순위 무담보 채권자 그리고 비 우선순위 무담보 채권자로 나눠진다. 먼저 담보채권자는 파산 후 재산분배에 있어서 최우선의 권리를 가진다. 채권자가 담보로 확보한 담보자산을 처리해 담보채권자의 채권 금액을 먼저 지불한 후 남은 잉여자산이 있을 때만 무담보 채권자에게 돌아간 자산이 생기는 것이다. 따라서 담보채권자는 채무자가 파산했을 경우라도 담보자산을 우선적으로 확보하므로 다른 어떤 채권자보다 유리한 위치에 있게 된다. 이런 이유로 금융거래나 상거래를 할 때 담보를 설정하는 것이 매우 중요하다. 담보채권자의 채권을 정리한 후 잉여자산을 무담보채권자에게 분배하게 되는데 무담보 채권자는 우선순위 무담보 채권자인가 아니면 비 우선순위 무담보 채권자인 것에 따라서 순위가 달라진다. 무담보 채권자 중에서 파산법에서 정한 우선순위 채권자가 먼저 잉여자산에 대하여 우선순위로 지급을 받게 된다. 모든 우선순위 채권자가 지불을 받은 후에도 남은 자산이 있을 경우 비우선순위 무담보 채권자의 채무를 지불하게 된다. 파산법에서 정한 가장 대표적인 우선순위 무담보 채권과 우선순위 무담보 채권 간의 순위는 다음과 같다. 제일순위는 파산 진행에 따른 행정적인 비용, 제이순위는 파산 후 발생한 세금, 제삼 순위는 파산 전 180일 안에 지불 안 된 임금(총액 1만2850달러까지) 제사순위는 파산 전 180일 안에 지불 안 된 종업원 연금, 제오순위는 일반소비자가 어떤 물품을 사기 위하여 입금한 금액, 제육순위는 이혼위자료 또는 자녀 양육비 그리고 마지막으로 아직 담보가 설정되지 않은 세금이다. 위에 열거한 채권은 무담보 채권이지만 무담보 채권 중에서도 우선순위가 주어져 위의 순위대로 잉여자산에 대한 권리를 확보하게 된다. 위에 열거한 무담보채권이 아닌 무담보 채권은 비 우선순위 무담보 채권으로서 우선순위 무담보 채권이 모두 전액 지불된 후에야 채권에 대한 지불을 받을 수 있는 권리가 생긴다. 같은 순위의 채권자가 여럿이 있을 경우 잉여자산의 가치가 같은 순위의 채권자의 총 채권액보다 적을 경우에는 같은 순위 채권자 사이에서 채권 금액에 따른 퍼센티지를 계산해 지불받게 된다. 따라서 파산 전 180일 안에 지불 안 된 임금은 우선순위 무담보 채권으로 분류된다. 180일 이상이 되는 임금은 우선순위 무담보 채권이 아니고 일반 무담보 채권으로 분리된다. 그러나 임금에 따른 우선순위 무담보채권이 지불을 받기 위해서는 이보다 우선순위인 담보채권자와 파산 진행에 따른 행정비용 또한 세금이 모두 지불된 후에는 잉여자산이 있어야 밀린 임금을 받을 수 있다. 그러나, 일반 무담보 채권 보다는 상위 순위로서 지불을 받을 수 있다. 예를 들어, 회사가 파산하기 180일 전에 밀린 임금이 1만5000달러일 경우 1만2850달러는 우선순위 무담보 채권이 되고 나머지 2150달러는 일반 무담보 채권이 된다. 일하는 직장이 파산을 신청할 경우 밀린 임금에 대한 클레임 증명서를 파산 법원에 신청하고, 180일 안에 발생한 임금에 대해서는 우선순위 무담보 채권으로 제출하면 된다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 파산신청 종업원 우선순위 무담보채권 무담보 채권자 담보채권자 우선순위

2022-07-13

[상 법] 파산 신청부터 채무면제

파산의 신청부터 최종적으로 채무청산 결정까지 과정과 일정에 대해서 알아보겠다. 미국에서 파산은 채무자에게 채무면제를 받을 수 있게 함으로써 과다한 채무에서 벗어나서 새로운 출발을 할 수 있게 하는 제도다. 파산을 신청하는 채무자는 자신의 자산 중에 법적으로 보호받는 자산을 제외한 자산을 청산하고 채무를 면제 받음으로써 재기할 수 있는 발판을 만들게 되는 것이다. 파산의 장점은 일단 파산을 하게 되면 채권자는 모든 채무집행 절차를 중단해야 한다. 이런 채무집행 절차를 어겼을 경우에는 채권자는 이에 따른 금전적 책임뿐만 아니라 심한 경우에는 법원으로부터 법정 모독의 책임을 지게 될 수도 있다. 파산의 공식적인 시작은 채무자가 파산법원에 파산 신청서(Petition)을 제출하면서다. 부부일 경우에는 배우자 중 한 명만 할 수도 있고 공동으로 신청도 가능하다. 파산신청서가 파산법원에 제출되면 약 1주일 후 파산신청 통지서를 파산신청서에 기재한 모든 채권자에게 서면으로 전달된다. 파산신청 통지서에는 채권자 회의 날짜와 장소, 채무청산 거부신청 접수 마감 기간과 파산 관재인의 이름이 포함되어 있다. 채권자 회의가 열리기 7일 전까지 채무자는 파산관재인에게 최근의 연방과 주 세금 보고서를 제출해야 한다. 채권자 회의는 일반적으로 파산신청 접수 후 약 4~6주후에 개최된다. 채권자 회의의 장소와 시간은 법원에서 통보되는 파산신청 통지서에 적혀있다. 채무자는 채권자 회의에 반드시 참석해야 한다. 채권자 회의에 출석할 때 채무자는 신분증과 사회보장 카드를 반드시 지참해야 한다. 파산하는 채무자는 채권자로부터 일정한 자산을 보호받을 수 있는 권리가 있다. 이런 자산을 면제 자산이라고 한다. 파산관재인이나 채권자는 채무자의 면제자산 목록에서 법적인 기준과 다른 면제 자산의 합당성에 대해서 이의를 제기할 수 있다. 이의 제기는 채권지회의 날로부터 30일 안에 이의 신청을 해야 한다. 실질적으로 채무자의 면제 자산에 대한 이의 제기는 매우 드물다. 그러나 채무자의 자산가치 산정에 있어서 과도하게 저평가된 것이 있을 경우 이의 제기 신청은 효과적일 수 있다. 채권자는 채권지회의 날에서 60일 안에 채무자의 채무면제 반대하는 소송을 제기할 수 있다. 채무자가 파산하는 이유는 채무에 대한 청산 명령을 받기 위해서다. 그러나 문서 위조, 횡령 또는 고의적인 상해 때문에 발행한 채무는 채무면제 대상에서 제외될 수 있다. 또한 파산 신청 전 90일 안에 채무자가 사치품이나 사치 서비스에 사용했을 경우에도 채무면제에서 제외될 수 있다. 그러나 이러한 채무는 자동으로 채무면제에서 제외되는 것이 아니라 채권자는 해당하는 채무에 대하여 채무면제 거부신청 소송을 60일 안에 제출해야 한다. 위의 설명한 모든 과정을 거친 후 특히 채무면제거부 신청기간이 만료된 후 채무면제 판결을 법원으로부터 받을 수 있다. 채무면제 판결은 파산법원에서 공식적으로 파산 면제 판결을 받았다는 서류다. 채무면제판결이 있고 난 뒤 파산케이스 종료 명령이 있어야 파산케이스가 완전히 종료되게 된다. 채무자의 자산이 채권자에게 분배되어야 할 경우에는 자산 분배가 끝나기 전에는 케이스가 종료될 수 없다. 그러나 케이스 종료와 관계없이 채무자는 채무면제 판결을 받은 후에는 모든 채무로부터 면제받은 것이 되고 케이스 종료 명령이 큰 의미를 갖지 않는다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 채무면제 파산 채무면제거부 신청기간 채무면제 거부신청 채무면제 판결

2022-06-29

[상 법] 채권 추심소송과 가압류 절차

채무 추심을 할 때 소송을 제기하면 재판까지 시간과 비용이 많이 소모되는데 그 사이 채무자인 상대 업체가 문을 닫거나 남아있는 자산이 유출되는 것이 큰 문제로 부각된다. 일반적으로 LA나 주변 카운티에서 소송을 제기하면 재판까지 1년 이상의 시간이 소모된다. 여기에 드는 비용은 원고가 청구하는 금액과는 거의 무관하게 진행된다. 실제로 청구 금액보다 더 많은 소송 비용이 드는 경우도 발생한다. 따라서 대부분의 소송 건은 중도에 합의로 종결된다. 또한 소송 중에 피고가 자산을 도피시키는 현실적인 리스크가 있다. 즉 오랜 시간이 걸려서 판결을 받아도 피고가 자산을 도피시킨 후에는 판결 의미가 없게 되는 경우가 있다. 이처럼 판결 후 보상금을 보장하기 위한 도구로 사용되는 절차가 바로 가압류 신청이다. 일반적으로 압류는 법원의 최종 판결이 난 후 판결을 집행하는 방법으로서 압류할 수 있다. 그러나 압류는 법원의 최종 판결이 있어야 하므로 소송을 바로 시작하는 채권자에게는 쓸모가 없다. 이런 경우에 도움이 되는 것이 가압류이다. 가압류는 케이스의 최종 판결이 있기 전까지 채무자의 자산을 임시로 압류해 채무자가 소송 중에 자산 도피를 할 수 없게 하는 장치이다. 예를 들어 채권자의 가압류는 채무자의 모든 자산에 임시 압류를 하게 되므로 채무자의 부동산 같은 자산을 채권자 몰래 처분을 할 수 없게 된다. 가압류된 자산은 채권자가 직접 소유하는 것은 아니고 셰리프가 채권자 대신 압류 재산으로 보관하거나 자산 자체에 가압류가 등기되어 자유로운 처분을 막게 하는 역할을 한다. 가압류 신청은 소장을 제출하는 동시에 제기할 수 있다. 긴급 상황이냐 아니냐에 따라 소모되는 시간 차이가 큰데, 긴급하게 진행할 경우에는 가압류에 대한 판결이 늦어지면 원고가 매우 심각한 그리고 돌이킬 수 없는 피해를 볼 수 있다는 것을 증명할 때 가능하다. 일반적인 가압류신청의 조건은 다음과 같다. 첫 번째, 계약에 의한 돈과 관련된 분쟁으로 금액은 500달러 이상이 확인될 수 있어야 한다. 두 번째, 부동산을 담보로 한 분쟁은 가압류를 신청할 수 없으나 담보 가치가 없어진 경우나 청구액보다 줄었을 경우 그 차액에 따라 가능하다. 세 번째, 개인에 대한 가압류는 직업이나 사업을 운영하는 과정에서 발생한 경우 가능하다. 그러나 보통 부동산과 관련된 분쟁이나 개인적인 용도로 사용한 융자나 대부금에 대해서는 법적으로 금지하고 있다. 위 절차는 소송을 제기한 후 약 2개월 이상이 소모된다. 따라서 긴급 절차를 적용할 수 있다면 24시간 통보 후 바로 명령을 받을 수 있다. 증명하는 방법은 다음과 같다. 첫 번째, 피고가 가압류할 자산을 숨기거나 그에 대한 가치가 떨어지거나 없어질 위험이 있다는 증거를 제시할 경우. 두 번째, 피고가 지급 불능자로서 채무에 대하여 불성실한 태도를 보여 왔으며 지속해서 지급을 거부했다는 진술서를 제출할 경우. 세 번째, 사업체 이전 중 벌크 세일 고지가 기록 및 공포된 경우. 네 번째 피고가 주류면허 판매를 위해 에스크로를 열었을 경우다. 마지막으로 상황에 따라 가압류에 대한 판결이 늦어져 심각한 피해가 올 수 있다는 것을 증명할 수 있어야 한다. 쉽게 정리하자면 상대방이 상거래 중 발생한 채무에 대한 충분한 해명이 없고 제삼자에 대한 채무도 변제하지 못할 경우 며칠 내 가압류 명령을 받을 수 있다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 추심소송 가압류 가압류 절차 가압류 신청 가압류 명령

2022-06-15

[상 법] 부동산 임대와 매매

상업용 부동산을 리스하고 있는 세입자에 가장 중요한 것 중 두 가지는 현재 리스 기간이 만기가 되었을 때 리스 연장과 부동산 소유주가 매매할 때 우선 매입할 수 있는 권리다. 상업용 부동산의 리스 연장에 관한 권리는 리스계약서에 의해 결정된다. 리스계약서에 리스 연장에 관한 권리가 포함되어 있지 않을 경우 세입자는 리스 연장에 관한 절대적인 권리는 없다. 리스계약서에 명시된 리스 기간이 만기되면 세입자는 임대하고 있는 부동산을 부동산 소유주에게 반환할 의무가 있다. 따라서 상업용 부동산을 리스할 때 리스 기간이 만기 된 후 리스 연장 또는 재계약에 관한 권리를 충분히 고려하고 부동산 소유주와 협상을 해야 할 중요한 이슈다. 리스 연장에 대한 우선 권리를 받는 것이 계약연장옵션(Option to Renew)이다. 계약연장 옵션이 리스계약서에 포함되어 있을 경우 부동산 세입자는 계약이 만기 되었더라도 리스를 연장할 수 있는 권리가 있기 때문에 비즈니스를 운영하는 데 있어 미래에 대한 계획이 쉬워진다. 일반적으로 리스 기간이 명시된 리스 계약은 리스 기간이 명시된 기간이 만기가 가까워지면 부동산 소유주와 리스계약 연장에 관한 협상에 미리 준비해야 한다. 반면 리즈 연장 옵션이 있을 경우에는 정해진 기간 안에 옵션을 행사하면 리즈가 자동 연장된다. 리즈 연장을 원하지 않을 경우에는 옵션을 행사하지 않으면 된다. 리스 계약이 만기가 된 후 리스 연장에 관한 계약이 완결되지 않은 상태에서 부동산 소유주의 허락 없이 임대부동산에 남아있는 경우에는 부동산 소유주는 잔류한 임대자를 불법 침입자로 간주할 수 있는 선택의 권리가 있다. 불법 침입자로 간주할 경우에는 임대료뿐 아니라 그 외 피해에 관한 보상청구를 할 수 있다. 예를 들어 이미 제삼자에게 임대를 했을 경우에는 이에 따른 피해보상을 청구할 수 있다. 또한 임대계약이 되어있는 제삼자 세입자는 부동산 소유주의 허락 없이 잔류한 세입자로 인해 입주를 못 함으로써 피해를 보았을 경우에는 잔류한 임대자에 대해 피해보상 청구를 할 수 있다. 많은 리스계약서에는 계약 기간이만기 된 후 계약 연장 없이 잔류한 임대자에 대한 렌트비 규정이 포함되어 있는데 정상적인 렌트비보다 훨씬 높은 경우가 많다. 이런 경우에도 기간이 만기된 후 계약 연장 없이 잔류한 임대자는 인상된 렌트비를 지불할 의무가 있다. 우선거부권 (Right of First Refusal)은 일반적으로 부동산 소유주가 부동산을 매매하려고 할 때 제삼자에게 매매를 하기 전에 임차인에게 우선적으로 매매의 기회를 줘야 하는 계약 권리다. 우선 거부권은 임차인에게 우선 매입할 권리를 주기 때문에 임차인은 새로운 임대인에게 계속 임대를 할지 아니면 본인지 직접 부동산을 매입할 수 있는 권리가 생기는 것이다. 임차인이 선택하는 권리이기 때문에 부동산 리즈를 계약할 때 임대인과 협상을 통해서 권리를 확보하면 비즈니스 운영에 있어서 부동산이 매각될 때를 대비해서 대응할 수 있는 법적 장치이다. 옵션을 행사하는 경우는 옵션행사를 할 수 있는 구체적인 조건이 많으므로 계약서를 자세히 검토하고 이에 따라서 옵션행사를 해야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 부동산 매매 부동산 임대 부동산 소유주 부동산 세입자

2022-06-01

[상 법] 장애인 공익 소송

장애인 공익 소송이 증가하면서 비즈니스 뿐만 아니라 부동산 소유주도 장애인 보호법에 대한 관심이 높아졌다. 일반적으로 장애인 공익 소송이 제기되면 장애인 원고는 건물주와 비즈니스를 동시에 소송하게 된다. 장애인 원고와 소송을 풀기 위한 합의나 소송을 진행하는 것 뿐만 아니라 장애인 공익 소송에서 제기된 접근성 문제에 대한 책임 소재에 대해서 건물주와 세입자인 비즈니스 사주와의 분쟁도 발생하게 된다. 예를 들어 세입자로 있는 비즈니스의 정문에 들어 가는 과정에서 장애물이 있을 경우 이에 대한 수리 및 법적 책임이 건물주인가 아니면 세입자 비즈니스인가 하는 문제가 발생한다. 이 경우 법적 책임에 대한 해석의 시작은 건물주와 세입자 비즈니스 간에 체결한 리스에서 해당 문제에 대한 수리 및 관리 책임이 누구에게 있는가가 중요한 쟁점이 된다. 2017년 1월 1일자로 발효된 캘리포니아 민법 1938조는 상업 리스일 경우 리스 계약서에 공인 접근 전문가(Certified Access Specialist)가 검사 후 작성한 리포트의 공개 의무를 정하고 있다. 모든 상업 건물주가 공인 접근 검사를 해야 하는 것은 아니다. 다만 공인 접근 검사를 했을 경우 이에 대해서 세입자에게 제공해야 하는 의무가 있다. 검사를 하지 않았을 경우에는 2017년 1월 1일 이후 서명된 모든 상업 리스 계약서는 해당 건물이 공인 접근 전문가의 검사의 여부를 리스 계약서에 공개해야 한다. 공인 접근 전문가에 의해 건물에 대한 검사가 있었고, 접근 검사서 발행 이후부터 리스 계약서 서명전 사이에 장애인 접근성과 관련된 법안에 영향을 미칠 수 있는 공사나 수리가 있지 않을 경우에는 건물주는 리스 계약서 서명전에 공인접근 검사 리포트를 세입자에게 제공해야 한다. 장애인 공인 접근 검사 리포트에서 제기된 위법 사항에 대해서는 기본적으로 건물주의 책임이다. 이런 수리 책임을 리스 계약서에서 세입자의 책임으로 규정할 수 있다. 모든 세입자는 리스 계약서에 서명하기 전에 공인 접근 검사 리포트를 검토할 권리가 있고 리스 계약 서명 전 48시간 안에 리포트가 제공되지 않았을 경우, 세입자는 리스 계약 서명 후 72시간 안에 리스 계약을 해지할 권리가 있다. 또한 장애인 접근 검사 리포트 때문에 장애인 접근성과 관련된 법을 준수했다는 결론이 났을 경우 리스 계약서 서명 후 7일 안에 검사 확인서와 검사 리포트를 세입자에게 제공해야 한다. 해당 건물에 대해서 공인 접근 검사를 하지 않았을 경우에는 세입자가 공인 접근 검사를 원했을 경우 검사를 진행하는 것에 대해 반대할 수 없고 검사를 진행하는 것에 관한 시기와 비용에 대해 협의를 할 수 있다는 규정이 리스 계약서에 명시돼야 한다. 민법 1938조는 2017년 1월 1일 이후에 서명된 모든 상업 리스에 적용되므로 건물주는 서명전에 모든 리스 계약서에 공인 접근 검사 리포트에 관한 규정이 명시되어야 한다. 공인 접근 검사를 했을 경우에는 검사 보고서와 확인서를 세입자에게 제공하고 리스 계약서에는 이러한 사실을 확인하는 규정을 명시하는 것이 다음에 검사 보고서의 제공에 관한 논란을 제거할 수 있다. 장애인 소송이 제기될 경우, 위반 사항에 대한 책임 소재는 리스 계약서에 의해서 결정된다. 장애인 공익 소송에 대해서 논란이 많지만 현재로써는 유일한 해결 방법은 장애인 보호법을 지키는 것이다. 공익 접근 검사를 받은 후 지적된 사항을 수리한 후 확인서를 받는 것이 소송으로 인한 비용과 시간을 절약할 수 있는 현실적인 방법이다. ▶ 문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 장애인 소송 공인접근 검사 장애인 접근성 장애인 공익

2022-05-18

[상 법] 세입자 퇴거 후 개인재산 처분

아파트 세입자가 이사한 후 임대주택 또는 아파트에 남아있는 세입자의 개인재산을 법적인 절차를 거치지 않고 처분해 아파트 임대주가 세입자로부터 배상을 요구하는 소송을 당하는 경우를 자주 보게 된다. 아파트 임대주의 입장에서는 세입자가 버린 물건의 처리 문제로 난감한 경우가 많으나 법적인 절차를 따르지 않을 경우 추가로 배상 책임이 생긴다. 아파트 세입자가 이사한 후 남아있는 세입자의 개인재산을 처분하는 것에 관한 법률 규정은 가주 민법 1983조다. 가주 민법 1983조에 의하면, 세입자의 개인재산을 처분하기 위해서는 세입자나, 개인재산의 소유주라고 믿어지는 당사자에게 해당하는 개인재산의 처분에 관한 통지를 해야 한다. 일반적으로 통지서의 내용은 개인재산 목록, 보관료와 개인재산을 재수거할 수 있는 장소를 명시해야 한다. 또한 통지서가 발송된 후 15일 안에 개인재산 수거가 이루어져야 된다는 내용을 명시해야 한다. 따라서 세입자가 아파트에서 이사갈 때는 이사 후 새 주소를 반드시 받고 이사 가기 전 마지막 점검을 세입자와 같이 해서 아파트에 남아있는 물건은 없는지를 확인해야 불필요한 법적 문제를 예방할 수 있다. 이런 통보 없이 세입자의 물건을 처분했을 경우 물건에 대한 책임이 발생한다. 또한 세입자가 물건의 가치나 품목을 주장할 때 반론할 수 있는 근거가 없으므로 억울한 경우가 발생할 수 있다. 개인재산 처분 통지서는 세입자의 알려진 최근 주소로 서신 또는 직접 전달돼야 한다. 통지서에 명시된 기한이 지나기 전까지는 임대주는 세입자가 두고 간 개인재산을 함부로 처분하거나 폐기할 수 없다. 처분 통지서 없이 또는 15일 전 개인재산을 처분했을 경우에는 세입자로부터 손해배상 소송을 당할 수 있다. 통지서가 나간 후 임대주는 세입자가 두고 간 개인재산을 세입자가 거주하던 장소나 창고에 보관할 의무가 있다. 물론 창고에 보관하는 데에 따른 보관료를 세입자에게 받을 권리는 있다. 세입자가 통보 시한 안에 개인재산을 찾으러 오고 보관료를 내면 물건을 세입자에게 돌려줘야 한다. 세입자가 찾아간 자산의 목록을 기재해서 세입자에게 서명을 받도록 하는 것이 추후의 분쟁을 예방할 수 있다. 세입자가 통보 시한 안에 수거해 가지 않을 경우 임대주는 경매를 통해서 매각하거나, 개인재산의 가치가 300달러 이하일 경우 경매를 거치지 않고 임대주가 소유하거나 임의로 처분할 수 있다. 반드시 자산의 목록을 기재해 놓고 사진을 찍어 추후 분쟁에 대비해야 한다. 경매할 경우에는 경매수익에서 경매에 들어간 경비와 보관료를 제외한 수익을 세입자에게 돌려주거나, 세입자를 찾을 수 없을 경우에는 카운티 재무국에 공탁해야 한다. 세입자는 카운티 재무국에 공탁된 지 1년 안에 공탁된 경매수익을 돌려받을 수 있는 권리가 있다. 또한 세입자 또한 자신이 주거하던 임대주택이나 아파트에 자신 소유의 개인재산을 두고 갔을 경우 이사 나간 후 15일 안에 서면으로 개인재산을 수거해 가겠다는 통보를 할 경우 임대주는 세입자에게 세입자의 주거지에 남아있는 개인재산을 돌려줘야 한다. 세입자의 개인재산에 관한 처리 절차를 어겼을 경우, 임대주는 세입자에게 변호사 비용을 포함한 배상의 책임이 있다. 따라서 세입자가 이사나간 후 개인재산이 남아있을 경우에 법적 절차에 따라서 통보를 보내고 세입자에게 돌려주거나 통보 기한 안 수거해 가지 않을 경우 법적 처분 절차를 따라야 한다. 따라서 이런 번거로운 절차를 피하기 위해서는 세입자가 이사할 때, 세입자가 두고 가는 물건이 있는지 확인하는 것이 중요하다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 개인재산 세입자 개인재산 처분 아파트 세입자 개인재산 수거가

2021-12-01

[상 법] 거래 업체와 계약관계

회사 직원이 사장에게 보고하지 않은 채 거래하는 제조업체와 불리한 계약을 맺어 상당한 규모의 금전적 피해를 보게 되었을 때, 사장의 동의 없이 계약을 체결한 것이라고 계약의 무효성을 주장할 수 있을까? 아주 작은 규모의 사업을 운영하지 않는 이상 대부분의 사업가는 여러 부분에서 다른 사람들의 도움을 받고 그 과정에서 알게 모르게 일정한 권한을 부여하게 되는 것이 현실이다. 이렇게 본인이 아닌 타인들에게 권한을 부여하면 그에 대한 책임이 따르게 되는데, 이러한 상황들을 다루는 것이 에이전시(Agency) 법이다. 에이전시는 법적인 지위로 특정 대리인이 특정 당사자의 비즈니스 업무를 처리할 수 있는 권한을 말한다. 통상적으로 대리인이 당사자를 대신해서 계약을 맺을 수 있는 권한은 실제 명시적(Actual Express), 실제 묵시적(Actual Implied), 혹은 표현적(Apparent) 권한 세 가지로 나눌 수 있다. 실제 명시적 권한은 말 그대로 당사자가 직접 대리인에게 구두나 서면으로 권한을 부여한 것을 대리인이 수락했을 경우 발생한다. 실제 묵시적 권한은 실제 명시적 권한에서 파생된다고 볼 수 있는데 당사자가 대리인에게 일정한 권한을 주면서 당사자가 주문한 업무를 처리하기 위해 구체적으로 명시되지는 않았지만 모든 필요한 방법을 동원할 수 있는 권한을 말한다. 예를 들어 건물주가 건물관리를 위해 관리인을 고용했을 때, 건물주가 다르게 명시하지 않은 이상 관리인이 건물주의 대리인으로서 자신의 판단에 따라 외주업체와 필요한 계약을 맺을 수 있는 권한을 갖게 된다. 표현적 권한은 당사자(사업주)가 제3자 앞에서 보이는 말이나 행동으로 인하여 제3자가 대리인에게 특정한 권한이 있다는 것을 합리적으로 추정할 경우에 발생한다. 쉬운 예로 당사자가 대리인에게 직접 어떠한 권한도 준 적이 없지만, 대리인이 당사자를 대신해 계약에 대한 결정을 내릴 권한이 있다고 당사자가 제3자에게 말하였다면 대리인에게 표현적 권한이 생기게 된다. 위의 경우에 일단은 계약서의 유효성에 이의를 제기할 수 있다. 사장을 대신해서 계약서를 체결하고 서명한 사람이 사장의 에이전트, 혹은 대리인이 아니었고 그러한 권한을 부여한 적이 없기 때문에 사장을 대신해서 서명할 권한이 없었다고 주장하는 것이다. 하지만 상대방인 제조업체의 입장에서는 사장이 해당 직원에게 표현적 권한을 부여했다고 주장할 수 있다. 이러한 근거로서, 사장이 없는 자리에서도 해당 직원이 직접 자신들과 만나고 통화를 하며 사장을 대신해서 협상한 것으로 간주하였기 때문에 본 계약서의 타당성에 대한 문제가 없다고 주장할 것이다. 결국 이런 주장이 얼마나 합리적인 가에 따라 결정이 될 수 있다. 이 경우, 계약과정에서 직원이 가진 권한과 관련해 보인 사장의 언행, 직원의 지위 및 업무영역, 이런 성격의 계약과 관련된 지역적 혹은 상업적 관행 등이 판단의 기준으로 작용할 것이다. 직원이 대리인으로서 사장을 대신해 계약을 체결할 권한을 보유하고 있었다고 제3자가 합당하게 판단할 수 있었던 정황적 증거가 많을수록 위의 예에서 나오는 사장이 불리하게 된다. 직원들의 모든 행동을 관리, 단속할 수 없는 것이 현실이다. 하지만 거래하는 업체들과 상대할 때, 최소한 권한이 없는 자가 권한이 있는 것처럼 인상을 남기지 않는 것이 중요하다. 조금이라도 그런 조짐이 보일 때는 즉시 상대방에게 명백한 설명을 하는 것을 잊지 말기를 권고한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 계약관계 업체 명시적 권한 표현적 권한 묵시적 권한

2021-11-17

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